10月5日,随着城镇化率突破65%,我国城市发展逐步进入"存量提质"阶段,城市更新作为新型城镇化核心抓手,在政策支持力度与市场化探索空间上达到历史高点。本文从政策环境、规划编制逻辑、投融资创新三大维度,结合最新案例解析城市更新项目落地路径。
### 一、政策环境:从"拆改留"到"留改拆"的范式转变 住建部最新印发的《城市更新行动专项规划导则(2023-2040)》明确提出,"十四五"期间将重点推进历史文化街区活化、老旧厂房转型等六大类项目。与传统大拆大建模式不同,新政策强调: 1. **底线管控**:划定30%历史建筑保护红线,建立"街区单元-街巷网络-单体建筑"三级评估体系 2. **流程简化**:推行"规划+实施方案"两段式审批,审批周期由12个月压缩至6个月以内 3. **财税激励**:将土地增值税地方留存比例调高至85%,对微利性民生项目给予最高3000万元贴息贷款以北京 CBD区域为例,通过采用这种新机制,在保障6处文物保护单位原址留存的情况下,仅用4个月完成核心区更新规划审批,为后续招商奠定了基础。
### 二、规划编制:数字技术重构空间设计逻辑规划编制环节正经历三大变革:BIM+GIS技术深化空间承载力分析、城市体检评估体系量化项目效益、社区参与平台实现公众意见可视化采集。
1. **三维建模与冲突检测** 运用激光雷达与倾斜摄影构建1:200比例城市信息模型(CIM),可实时模拟新建建筑对周边采光、通风、交通的综合影响 2. **多维度体检评估** 深圳市已建立包含12大类、48项核心指标的评估体系,其中"15分钟生活圈覆盖率"等民生指标权重提升至40% 3. **共建共治实践案例** 上海虹口区试点"数字沙盘+社区议事厅"模式,在宝安路历史文化街区改造中收集居民建议超2000条,将原规划的商业街改造为复合型社区交往空间,实现更新共识率97% ### 三、投融资创新:探索全周期资金平衡机制当前城市更新项目普遍存在"前期投入高、回报周期长"的痛点,创新模式成为突破关键。
1. **债权融资突破**: 银保监会放开专项信贷额度,在北京通州"HX数字产业园"项目中,6家银行组建银团提供120亿元融资,期限长达25年 2. 混合开发模式实践: 广州猎德村通过"保障房+公寓+商业"组合开发,利用商品房溢价反哺公租房建设,实现项目内部收益率提升至6.8% 3. **REITs工具应用**: 北京首钢园工业遗存改造项目发行基础设施REITs产品,将闲置厂房转化为市场化融资工具,吸引社会资本87亿元 4. **EOD模式探索**: 杭州市西溪圩墩项目将污染场地治理与文旅开发捆绑,通过土壤修复后增值土地出让金,收回前期治理投入的90% ### 四、未来趋势与行动建议 1. 政府层面:建议建立跨部门数据共享平台,打通住建、规划、税务等11个部门信息接口 2. 企业层面:加快培育具备产业策划、空间设计、金融操盘复合能力的"城市运营商" 3. 社会参与:通过建立社区基金、引入市民监督委员会等机制,固化公众参与成果据中国城市科学研究会测算,到2025年我国城市更新年投资规模将超6万亿元。在政策红利与技术创新双重驱动下,如何构建"政府引导、市场运作、居民受益"的可持续发展模式,仍是各方抢占发展先机的核心。
(作者系城市规划与区域经济研究专家,执笔于10月5日)THE END